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1、问：大师兄，您好。我目前情况是这样的，手上二套，目前位于丹竹头地铁站的英俊年华在放卖中，准备卖掉换个好点的地方，这个是两房的，红本在手，满五年，还有一套目前自住，位于石芽岭片区的鸿荣源尚峰，小四房，这套欠款40万，满五年。目前老大就读石芽岭这边的学校，上三年级，老二一岁半，我主要考虑以后老二的学位还有增值潜力。

回复：两套房，负债才40万，说明赚钱能力不错，但是买房能力一般。两套房都在布吉，鸿荣源尚峰是石芽岭领涨盘，也是价格最贵的盘，鸿荣源的品质，2016年小区次新房，高使用率，70多平就有三房，89平可以做4房，还在14号线东部快线地铁加持，最高成交单价超过8万，虽然跌了一些，但目前仍然很坚挺，还要7万单价。但是未来片区没有增量，没有利好了。

(资料图片)

英郡年华在丹竹头地铁口附近，一期2006年小区，二期2008年小区，三期2018年小区，一期和二期的楼龄在龙岗没有优势，周围农民房多，环境一般，目前一二期已经跌破指导价，五年不涨。

英郡年华可以先出售，小孩还在石芽岭上学，尚峰可以先不动，拿英郡年华的资金全款买一套福田南山学位房三房，再把尚峰和新买的房子一起抵押。等大的小学毕业以后卖掉尚峰，全部搬到新买的房子住。

2、问：大师兄您好，现在宝安西乡泰华阳光海有80平房子，贷款350万。月供1.8万，用我男朋友的名额，现在手里有150万，公积金可以贷50万。想买个投资房。看了前海金岸28平的小户型。270万。感觉没有什么压力好出租，可以租4000，贷150万。每月还3000还可以。但是单价很贵。不知道后期会怎样？怕高位接盘。还考虑买一个学位房，现在没有小孩儿。想以后备着或留着升值。但是现在150万首付，也买不到学位房了。想咨询一下该怎么做？应不应该买房？该怎么买？是否需要买学位房？买前海金岸28平的小户型可以吗？

回复：前海金岸在南山大新片区，大新在南山各个片区中是比较差的，城中村多，旧改项目多，沿着前海路的城中村都会旧改，有一甲村旧改，大新北村旧改，大新南村旧改，卓越九珑项目一二期，向南一期二期，北头村旧改，南园村旧改，南山村旧改。

其中卓越九珑一期就在前海金岸后面，目前已经开始挖基坑，这几年都会有泥头车，噪音问题。

前海金岸是2008年的楼盘，楼龄不算老，容积率8.1，非常高，小区不大，没什么花园，小区以小户型为主，这就是个纯上车盘，这种单间或一房一厅产品未来都不看好，租户多，人群杂。这种单间或一房一厅买的最多的就是单身女孩子，都是过渡产品。

现在还没有小孩，没必要这么早买学位房，目前学位房政策在变动期，纯学位卖点的房子暂时先不要碰！

3、问：大师兄，我中山有套房，五千多买的，现在外挂一万，卖掉到手100万，加上积蓄50万，共150万首付，因为有房贷，在深圳要5成，买不到自住的房子，家庭6人，今天中介来电话说要签合同，老公现在又不想卖掉中山的房子了，要放着养老，请大师兄给点建议，谢谢。

回答：中山买的房，全靠买得早，不亏就不错了。指望去中山养老不太现实，除非你们老家就在中山，很多深圳人跟你们的想法一样，年纪轻轻的就买个养老房，中山惠州是重灾区，特别是那些买海景房的，惠州中山的人民群众真的得感谢你们做的贡献。说回养老房，养老最重要的是医疗资源，第二是离子女近，排第三的才是环境。

如果不是中山人就卖了中山的房子吧，哪怕在深圳买小一点都好，为了下一代，为了父母，为了自己养老有更好的医疗条件，你们都应该留在深圳。卖完房150万首付可以在深圳上车三房了，现在政策那么好，抓住这波人才房的机会，选个稍微好一点的地段，通勤方便一点。如果人才房资格不够，安居房也可以抓紧排，抓住最后的机会！

4、问：大师兄你好，怎么看越秀潮樾府和北站华润超核中心？哪个投资价值更大？

答：你好，目前深圳新房市场缺乏700-900的优秀产品，这两个比前几年的远洋天著，榕江壹号院，玺玥华府差点意思，只能说在今年新房市场700-900区间还算不错的盘，越秀潮樾府在碧海板块，北站华润超核中心在龙华北站板块，从板块上来讲碧海比北站要强很多，碧海有大铲湾企鹅岛，前海辐射，北站从以前的总部基地沦落到现在的商务中心，已经没故事可讲了。从价格上看，潮樾府会有一些倒挂，华润超核基本没倒挂。从周边配套看，潮樾府的商业和学校不如华润超核，离地铁也更远。从自住角度看，潮樾府有高速噪音和飞机噪音，自住的要去实地踩盘，华润超核附近的拥堵问题。这两个盘怎么选还是要看自己的需求，自住的要根据自己的通勤时间，上学需求，对噪音的容忍度来看。投资角度，潮樾府会更好一些！

5、问：你好，投资+自住，600万左右，求推荐，孩子已经上初中了，没有学位需求，想买宝安南山的，因为在这边生活习惯了，有三房和小三房就完美了，我看了一个豪城馨庭园，万科未来之光！今年生活比较难，随时可能失业，不想太大压力，所以不想超过预算太多。不知道年底会不会更多笋盘。

回答：投资豪城馨庭园这种老房子，不知道你咋想的，虽然在翻身，但是要学位没好学位，要居住品质没居住品质，要拆迁也拆不动啊。万科未来之光，我之前diss过很多次的盘，虽然总价不高，但是单价真不低，通勤和配套是真不行，自己能接受通勤和配套，可以买，想增值我建议你再考虑考虑。600万左右我更建议你去南山或宝中买个两房，或者沿1号线，11号线，12号线去西乡，领航城那边买个三房，至少配套跟得上，未来接盘的群体也更多！

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